Immobilier : Quels sont les diagnostics obligatoires dans le cadre d’une vente ?

Vous souhaitez mettre en vente votre bien immobilier ? Dans ce cas, vous êtes dans l'obligation de remettre à votre futur acquéreur un certain nombre de documents, compilés dans le dossier des diagnostics techniques immobiliers (DDT).

Dans cet article, découvrez tous les diagnostics techniques indispensables lors d’une vente immobilière. 

Le diagnostic immobilier applicable à tous les logements

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui sert principalement à estimer la consommation d'énergie et les taux d'émission de gaz à effet de serre de votre logement. Il donne alors un état thermique de l’habitat par une étiquette classée de A à G. En cas de classification D, E, F ou G avec une consommation énergétique primaire d’au minimum 331 kWh par m² et par an, un audit énergétique devra également être réalisé.

Important à savoir, depuis le 1er janvier 2022, trois éléments doivent être affichés sur les annonces immobilières : l'étiquette énergie, l'étiquette climat et l'estimation de la facture théorique annuelle. Seule exception : en cas de vente en VEFA, contrat par lequel l'acheteur acquiert un bien immobilier à construire ou en cours de construction, le DPE n’est pas nécessaire.
Validité du diagnostic : 10 ans sauf s’il a été réalisé avant 30 juin 2021.

Les diagnostics techniques obligatoires selon l’ancienneté du bien

Plus un logement est ancien, plus les diagnostics immobiliers imposés par la loi sont nombreux.

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) est nécessaire uniquement pour les biens dont le permis de construire a été attribué avant 1949. Il vise, comme son nom l’indique, à déterminer la présence de plomb dans les revêtements d’un logement.
Validité : Illimité ou 12 mois si présence de plomb.

Le diagnostic amiante est, quant à lui, obligatoire pour tous les logements disposant d’un permis de construire datant d’avant 1997.
Validité : Illimité ou 3 ans si présence d’amiante.

Enfin, si l’installation de gaz ou électrique présente dans l’appartement a plus de 15 ans, une évaluation de son état doit être réalisée par un diagnostiqueur certifié.
Validité : 3 ans.

Les diagnostics obligatoires en fonction de la localisation du bien

Un état des risques et pollutions peut être nécessaire si le bien se trouve dans l’une des communes visées par arrêté préfectoral.
Validité : 6 mois.

Il en est de même pour le diagnostic termites et autres insectes xylophages. Seuls certains logements situés dans les zones déclarées comme étant infestées par les termites ou pouvant l’être à court terme sont concernés.
Validité : 6 mois.

Un diagnostic relatif au risque de mérules est nécessaire lorsque la zone est jugée à risque par la préfecture du département.
Validité : 6 mois.

Enfin, les vendeurs doivent remplir un formulaire indiquant les éventuelles nuisances sonores aériennes affectant leurs biens si ces derniers sont situés dans une zone d’exposition au bruit des aéroports.
Validité : Non précisé par la loi.

Les diagnostics obligatoires en fonction de la nature du bien vendu

Les maisons individuelles non raccordées au réseau public de collecte des eaux usées doivent subir un contrôle de l’état de leur installation d’assainissement avant leur mise en vente. Il permet d’évaluer les risques pour la santé et pour l’environnement.
Validité : 3 ans

Si le bien se trouve en copropriété, le vendeur doit impérativement déterminer la surface « loi Carrez ». 
Validité : Illimité si pas de modification

Quand et comment réaliser les diagnostics techniques obligatoires ?

Pour réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires, il est nécessaire de faire appel à un diagnostiqueur certifié par l’organisme d’accréditation COFRAC (Comité français d’accréditation). Si cela n’est pas respecté, vous risquez une amende de 1 500 €. L’ensemble des diagnostics techniques doit être inclus dans le DDT annexé au compromis de vente. Il est donc préférable d’obtenir l’ensemble de ces documents avant la mise en vente du bien.

Sur cette base, vous pouvez être amené à réaliser quelques travaux afin de présenter un bien parfaitement conforme aux potentiels acheteurs. En cas d’absence de diagnostics techniques ou d’informations erronées, le nouvel acquéreur peut engager une action en responsabilité à votre encontre. Celle-ci peut conduire à la baisse du prix d’achat voire à l’annulation du contrat de vente.

En moyenne, il faut compter entre 400 et 700 € pour réaliser l’ensemble des diagnostics techniques obligatoires dans le cadre d’une vente. Ces frais sont à la charge exclusive du vendeur.

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